Révision du loyer d'un bail commercial : quand et comment ?

I. La révision légale du loyer commercial ⚖️

Pendant la durée du bail, le loyer peut être revu à la hausse ou à la baisse.Le bailleur comme le locataire peuvent en faire la demande.

Deux régimes principaux existent :

• La révision triennale (article L.145-38 du Code de commerce) ;

• La révision du loyer indexé (article L.145-39 du Code de commerce).

Dans les deux cas, l’objectif est de faire correspondre le loyer à la valeur locative réelle du bien. D’où l’importance de la connaître (ou de la faire estimer par un expert) avant toute démarche.

A. La révision triennale 🕒

Un bail commercial dure au minimum neuf ans. Or, la valeur du local peut beaucoup évoluer sur une telle période.

Pour éviter un écart trop grand entre le loyer et la valeur du marché, la loi permet une révision tous les trois ans.

Cette demande peut être faite :

• trois ans après la date d’effet du bail (et non sa signature),

• ou trois ans après la dernière révision ou le renouvellement du bail.

⚠️ A noter que toute clause interdisant cette révision serait nulle.

En outre, le nouveau loyer ne s’appliquera qu’à compter du jour de la demande, sans effet rétroactif.

👉 Le principe : un loyer ajusté à la valeur locative

Selon l’article L.145-33 du Code de commerce, le loyer révisé doit refléter la valeur locative du bien.

Celle-ci dépend notamment :

• des caractéristiques du local,

• de sa destination (commerce, bureau, restaurant...),

• des obligations des parties,

• de la situation du quartier,

• et des prix du voisinage.

En cas de désaccord, un expert ou le juge peut fixer cette valeur.

Néanmoins, la jurisprudence actuelle prévoit une double limite à cet ajustement :

-          La première limite : le plafonnement du loyer révisé 🧱

Pour éviter une hausse trop brutale, la loi prévoit un plafonnement du loyer.

Il ne peut pas augmenter (ou baisser) au-delà de la variation de l’indice choisi dans le bail :ILC (indice des loyers commerciaux) ou ILAT (activités tertiaires).

Ainsi, même si la valeur locative est supérieure, le loyer ne pourra dépasser ce plafond.Il s’agit d’une mesure de protection importante pour le preneur.

-          La deuxième limite : le plancher du loyer révisé 🧱

Le loyer en cours constitue le plancher.

Aussi, si la valeur locative est inférieure au loyer en cours, le loyer révisé sera maintenu au montant actuel.  

⚠️ Néanmoins, il existe une exception à cette double limite. 👇

 L’exception : l’absence de plafond et de plancher 📈

Le loyer peut être déplafonné – c’est-à-dire fixé librement selon la valeur locative – dans deux cas:

• s’il y a eu une modification notable du quartier ou de son attractivité,

• et que cela a entraîné une variation d’au moins 10 % de la valeur locative.

Cependant, un lissage limite la hausse annuelle à 10 % du loyer précédent.🧮 Cela permet d’étaler la hausse dans le temps, au bénéfice du locataire.

B. La révision du loyer indexé 📊

Si le bail contient une clause d’indexation (“échelle mobile”), le loyer évolue automatiquement selon un indice (ILC ou ILAT).

Mais si cette évolution dépasse 25 % depuis la dernière fixation du loyer, les parties peuvent demander une révision judiciaire à tout moment (article L.145-39).

Exemple : Si le loyer a augmenté de 30 % à cause de l’indice, le bailleur ou le locataire peuvent demander qu’il soit réajusté à la valeur locative réelle. Le juge adapte alors le loyer à la valeur locative du jour de la demande (article R.145-22). Il n’y a ni plancher ni plafond, mais toujours un lissage limitant la hausse annuelle à 10 %.

Là encore, avant toute demande, il est prudent de faire évaluer le bien pour savoir si la démarche est avantageuse.

II. L’accord des parties pendant le bail 🤝

En dehors de la loi, bailleur et locataire peuvent toujours modifier le loyer d’un commun accord 📝.Mais attention : cette modification doit être faite avec soin.

• Si la clause d’indexation n’est pas mise à jour dans l’avenant, cela peut créer une distorsion illégale au regard du Code de commerce.

• Une modification importante du loyer peut aussi justifier, lors du renouvellement du bail, un déplafonnement.

En pratique : il faut toujours adapter la clause d’indexation lorsqu’on change le montant du loyer.

💬 En tant qu’avocate, je vous accompagne — bailleur ou locataire — pour :

✔️ évaluer la valeur locative de votre bien,

✔️ choisir le bon mécanisme de révision,

✔️ et sécuriser la rédaction ou la renégociation de votre bail commercial.